Nützliche Information zur Kaufabwicklung von Immobilien in Spanien

An dieser Stelle möchten wir Ihnen den Ablauf eines Immobilienkaufes einmal im Detail darstellen. Sie werden bemerken, dass der Kauf einer Immobilie in Spanien gar nicht so kompliziert ist, wie es auf den ersten Blick erscheinen mag. Dennoch muss in allen Punkten sehr sorgfältig vorgegangen werden.

Deswegen begleiten wir Sie gerne durch den gesamten Ablauf und stehen Ihnen an jedem Punkt mit unseren Kenntnissen und unserer Erfahrung zur Verfügung. Zusätzlich empfehlen wir Ihnen einen deutschsprachigen Anwalt für die Kaufabwicklung mit einzubeziehen.

 

Der zeitliche Ablauf

Sind in Frage kommende Objekte ausgesucht, ist eine kurzfristige Anreise absolut zu empfehlen. Als Erstbesichtigung, Beantragung der spanischen Steuernummer (N.I.E. =Número de Identificación de Extranjeros) und Eröffnung eines spanischen Bankkontos, reicht ein Aufenthalt von 2-3 Tagen aus.

Mit der Schlieβung des notariellen Kaufvertrages ca. 5- 6 Wochen später ist ein erneuter Besuch von Ihnen in Spanien notwendig. Alle Dokumente werden mündlich bei der Beurkundung ins Deutsch für Sie übersetzt werden. Hier fallen Zusatzkosten für den Übersetzer an. Wenn Sie den Kaufvertrag vorab als Auszug auch in schriftlicher Form in Deutsch möchten, so informieren Sie uns bitte rechtzeitig.

Alle notwendigen Schritte

Vor dem eigentlichen Kauf … müssen Sie die Identifizierungsnummer für Ausländer (N.I.E. =Número de Identificación de Extranjeros) beantragen.

Sie wird von der spanischen Nationalpolizei vergeben. Eine solche Nummer braucht jeder Nicht-Spanier, der in Spanien in irgendeiner Weise geschäftlich tätig werden möchte. Darunter fällt auch der Erwerb von Immobilien. Notarielle Beurkundungen, Begleichung von Grunderwerbssteuer etc. sind ohne diese Nummer nicht möglich.

Konto bei einer spanischen Bank

Sinnvoll ist ebenfalls, rechtzeitig ein Konto bei einer spanischen Bank zu eröffnen. Dieses Konto dient zunächst dazu, die Kaufsumme bis zum Notartermin verfügbar zu halten. Später können dann alle laufenden Kosten wie Strom, Wasser, Telefonrechnungen u.a.m. über dieses Konto erfolgen. Auch über eine eventuell benötigte Hypothek sollte man mit spanischen Banken möglichst schon im Vorfeld verhandeln.

1. Schritt: Ist eine Immobilie gefunden, die Sie erwerben möchten, sind zunächst an Hand der “nota simple”, des Grundbuchauszuges, den man bei dem Grundbuchamt der jeweiligen Gemeinde erhält, die Eigentumsverhältnisse und Lastenfreiheit zu klären sowie bei der Gemeinde die aktuellen Bebauungspläne zu überprüfen.

2. Schritt: Dann wird zunächst ein privater Kaufvertrag geschlossen (contrado privado de compraventa). Bei der Unterschrift wird eine Anzahlung des Kaufpreises fällig, üblicherweise 10% der Gesamtverkaufssumme.

3. Schritt: Damit Ihre Immobilie abschließend auch im Grundbuch eingetragen werden kann, folgt die “escritura publica”, der notarieller Kaufvertrag. Er wird vor einem spanischen Notar geschlossen. Dieser ist von Gesetzes wegen verpflichtet, vor der Beurkundung seinerseits Grundbucheinsicht zu nehmen. Dazu wird erneut ein Grundbuchauszug, eine “nota simple”, beantragt. Umgekehrt muß der Notar das Grundbuchamt unmittelbar am Tag der Beurkundung vom Eigentumswechsel informieren. Geht die Urkundenausfertigung innerhalb 10 Tagen beim Grundbuchamt ein, so hat die Mitteilung das Notars rangwahrende Wirkung. Der Kaufvorgang ist hiermit abgeschlossen.

Anfallende Gesamtnebenkosten:

Kaufkosten und Steuern. Neben dem Kaufpreis sind die Notargebühren, die Grunderwerbssteuer oder Mehrwertsteuer, sowie die Gebühren beim Grundbuchamt zu entrichten, diese betragen etwa 10-12% von dem in der Escritura eingetragenem Wert.

Die Mehrwertsteuer in Höhe von 10 % fällt nur bei Neubauimmobilien bei Erstbezug an.

Bei Immobilien aus 2. Hand zahlt man Grunderwerbssteuer.

8% bis zu einem Wert von 400.000 EUR.

9% bei einem Wert von 400.001 EUR-600.000 EUR

10% bei einem Wert von 600.001 EUR und mehr.